النطاق وتعريف الإيجار Scope and definition
الإيجار عقد يمنح حق السيطرة على استخدام أصل محدد لفترة زمنية مقابل عوض. للتأكد من وجود إيجار اسأل ثلاثة أسئلة:
- هل يوجد أصل محدد (identified asset)؟ — محدد صراحة أو ضمنًا، والمورد ليس له حق جوهري في استبداله.
- هل للعميل الحق في الحصول على كل المنافع الاقتصادية تقريبًا من استخدامه طوال الفترة؟
- هل للعميل الحق في توجيه استخدامه (كيف ولأي غرض يُستخدم)؟
إذا كانت الإجابة نعم على الثلاثة → عقد إيجار. إذا كان للمورد حق استبدال جوهري (مثلًا يغيّر الشاحنة متى شاء ويستفيد من ذلك) → عقد خدمة وليس إيجارًا.
المستبعد من النطاق: إيجارات استكشاف المعادن والبترول، الأصول البيولوجية (IAS 41)، ترتيبات امتياز الخدمة، تراخيص الملكية الفكرية من المؤجر (IFRS 15)، وحقوق المستأجر بموجب اتفاقيات ترخيص داخل نطاق IAS 38 (الأفلام، المخطوطات، براءات الاختراع، حقوق النشر). وللمستأجر أن يختار عدم تطبيق IFRS 16 على إيجارات الأصول غير الملموسة الأخرى.
الإعفاءان الاختياريان للمستأجر
- الإيجار قصير الأجل: مدة 12 شهرًا أو أقل وبدون خيار شراء.
- الأصل منخفض القيمة: يُقيَّم على أساس قيمة الأصل وهو جديد (المعيار يذكر في أساس الاستنتاجات حدود 5,000$ تقريبًا) — مثل الحاسب الشخصي والهاتف والأثاث المكتبي الصغير.
في الحالتين تُحمَّل الدفعات مصروفًا بالقسط الثابت على مدة الإيجار، دون أصل أو التزام.
القياس الأولي عند المستأجر Initial measurement
التزام الإيجار
= القيمة الحالية لدفعات الإيجار غير المدفوعة في تاريخ بدء الإيجار، مخصومة بـ السعر الضمني في الإيجار، وإذا تعذّر تحديده فـسعر الاقتراض الإضافي للمستأجر.
دفعات الإيجار تشمل: الدفعات الثابتة (ناقص حوافز الإيجار المستحقة القبض)، الدفعات المتغيرة المرتبطة بمؤشر أو معدل (بالمؤشر الحالي)، المبالغ المتوقع دفعها بموجب ضمان القيمة المتبقية، سعر خيار الشراء إذا كان ممارسته مؤكدًا بدرجة معقولة، وغرامات الإنهاء إذا كانت المدة تفترض الإنهاء.
مدة الإيجار = الفترة غير القابلة للإلغاء + فترات خيار التمديد المؤكد ممارسته بدرجة معقولة + فترات خيار الإنهاء المؤكد عدم ممارسته بدرجة معقولة.
أصل حق الاستخدام
| يُضاف | يُطرح |
|---|---|
| التزام الإيجار الأولي | حوافز الإيجار المستلمة |
| الدفعات في تاريخ البدء أو قبله | |
| التكاليف المباشرة الأولية للمستأجر | |
| تقدير تكاليف الإزالة والترميم (مخصص IAS 37) |
القياس اللاحق Subsequent measurement
- الالتزام: بالتكلفة المستهلكة: يزيد بالفائدة (معدل الخصم × الرصيد) وينقص بالدفعات. الفائدة مصروف تمويل في الربح أو الخسارة.
- الأصل: يُستهلك من تاريخ البدء على أقصر المدتين: مدة الإيجار أو العمر الإنتاجي — إلا إذا كانت الملكية ستنتقل أو خيار الشراء مؤكد بدرجة معقولة، فيُستهلك على العمر الإنتاجي. ويخضع لاختبار الانخفاض IAS 36، ويمكن تطبيق نموذج إعادة التقييم إذا كانت فئة الأصول المملوكة تُقاس به.
- إعادة القياس: إذا تغيرت مدة الإيجار أو تقييم خيار الشراء → إعادة خصم بمعدل معدّل جديد. إذا تغيّر مؤشر الدفعات المتغيرة أو ضمان القيمة المتبقية → بالمعدل الأصلي. الفرق يُعدَّل به أصل حق الاستخدام.
التصنيف متداول / غير متداول
الجزء المتداول من الالتزام = النقص في رصيد الالتزام خلال الاثني عشر شهرًا التالية، وليس قيمة الدفعة القادمة. أسهل طريقة: احسب رصيد الالتزام بعد سنة أخرى؛ هذا هو غير المتداول، والفرق هو المتداول.
عند المؤجر (باختصار)
إيجار تمويلي إذا انتقلت مخاطر ومنافع الملكية جوهريًا (انتقال الملكية، خيار شراء مغرٍ، المدة معظم العمر، القيمة الحالية للدفعات تقارب القيمة العادلة، أصل متخصص): المؤجر يلغي الأصل ويسجل ذمة بصافي الاستثمار. وإلا إيجار تشغيلي: الأصل يبقى والإيراد بالقسط الثابت.
البيع وإعادة الاستئجار Sale and leaseback
أولًا: هل التحويل بيع وفق IFRS 15 (هل انتقلت السيطرة للمشتري)؟
- ليس بيعًا (مثلًا للبائع خيار إعادة شراء): الأصل يبقى، والمقبوض التزام مالي وفق IFRS 9.
- بيع: يُلغى الأصل، ويُسجل أصل حق استخدام بنسبة الحق المحتفظ به من القيمة الدفترية السابقة، ويُعترف بالربح فقط عن الحقوق المحوّلة للمشتري.
نسبة الحق المحتفظ به = القيمة الحالية لدفعات إعادة الاستئجار ÷ القيمة العادلة للأصل.
ملاحظة
تعديل 2022 (ساري من 2024) يمنع البائع المستأجر من الاعتراف بأي ربح أو خسارة تخص حق الاستخدام المحتفظ به عند إعادة قياس الالتزام لاحقًا، خصوصًا في الدفعات المتغيرة.
أمثلة رقمية محلولة بالقيود Worked examples
مثال 1: دفعات في نهاية كل سنة
في 1 يناير 20X5 استأجرت «ألفا» آلة لمدة 5 سنوات، دفعة سنوية 100,000$ في نهاية كل سنة. السعر الضمني 8% (معامل القيمة الحالية لدفعة 5 سنوات = 3.993). التكاليف المباشرة الأولية 5,700$.
- الالتزام الأولي = 100,000 × 3.993 = 399,300$
- أصل حق الاستخدام = 399,300 + 5,700 = 405,000$ → الاستهلاك = 405,000 ÷ 5 = 81,000$ سنويًا
| السنة | الرصيد أول المدة | الفائدة 8% | الدفعة | الرصيد آخر المدة |
|---|---|---|---|---|
| 20X5 | 399,300 | 31,944 | (100,000) | 331,244 |
| 20X6 | 331,244 | 26,500 | (100,000) | 257,744 |
في 31 ديسمبر 20X5: الالتزام 331,244$ = غير متداول 257,744$ + متداول 73,500$ (331,244 − 257,744). في قائمة الربح: استهلاك 81,000$ + فائدة 31,944$.
1 يناير 20X5
| Account | Dr | Cr | |
|---|---|---|---|
| Dr | Right-of-use asset | 405,000 | |
| Cr | Lease liability | 399,300 | |
| Cr | Cash (initial direct costs) | 5,700 |
31 ديسمبر 20X5
| Account | Dr | Cr | |
|---|---|---|---|
| Dr | Finance cost | 31,944 | |
| Cr | Lease liability | 31,944 | |
| Dr | Lease liability | 100,000 | |
| Cr | Cash | 100,000 | |
| Dr | Depreciation expense | 81,000 | |
| Cr | Right-of-use asset (accumulated depreciation) | 81,000 |
مثال 2: دفعات في بداية كل سنة
إيجار 4 سنوات من 1 يناير 20X5، دفعة 50,000$ في بداية كل سنة، المعدل 10% (معامل 3 سنوات = 2.487).
- الدفعة الأولى تُدفع يوم البدء فلا تدخل الالتزام. الالتزام = 50,000 × 2.487 = 124,350$
- الأصل = 124,350 + 50,000 = 174,350$ → استهلاك سنوي = 43,588$
- فائدة 20X5 = 124,350 × 10% = 12,435$ → رصيد 31 ديسمبر 20X5 = 136,785$
- الدفعة التالية (1 يناير 20X6) بالكامل تخفض الالتزام، فالمتداول = 50,000$ وغير المتداول = 86,785$.
فخ امتحان
في الدفعات المقدمة، الفائدة المستحقة للسنة الجديدة لا تكون قد نشأت بعد عند الدفعة التالية؛ لذلك المتداول هنا يساوي الدفعة كلها. في الدفعات المؤخرة لا تفعل ذلك — المتداول = الدفعة ناقص فائدة السنة القادمة.
مثال 3: بيع وإعادة استئجار
باعت «بيتا» مبنى قيمته الدفترية 6,000,000$ بقيمته العادلة 10,000,000$ نقدًا، واستأجرته 10 سنوات بدفعة 600,000$ في نهاية كل سنة. المعدل 7% (معامل 10 سنوات = 7.024). التحويل يحقق شروط البيع وفق IFRS 15.
- التزام الإيجار = 600,000 × 7.024 = 4,214,400$
- نسبة الحق المحتفظ به = 4,214,400 ÷ 10,000,000 = 42.144%
- أصل حق الاستخدام = 6,000,000 × 42.144% = 2,528,640$
- الربح الإجمالي 4,000,000$؛ المعترف به = 4,000,000 × (1 − 42.144%) = 2,314,240$
تاريخ البيع
| Account | Dr | Cr | |
|---|---|---|---|
| Dr | Cash | 10,000,000 | |
| Dr | Right-of-use asset | 2,528,640 | |
| Cr | Building | 6,000,000 | |
| Cr | Lease liability | 4,214,400 | |
| Cr | Gain on rights transferred | 2,314,240 |
فخاخ الامتحان Common exam traps
الفخاخ الأكثر تكرارًا
- إدخال الدفعة الأولى في الالتزام عندما تُدفع مقدمًا يوم البدء.
- الجزء المتداول = الدفعة القادمة كلها في الدفعات المؤخرة — الصحيح: النقص في الرصيد خلال 12 شهرًا.
- استهلاك أصل حق الاستخدام على العمر الإنتاجي دائمًا — الصحيح: الأقصر من المدة والعمر إلا مع انتقال الملكية أو خيار شراء مؤكد.
- نسيان تكاليف الإزالة (IAS 37) أو التكاليف المباشرة الأولية في الأصل، أو طرح حوافز الإيجار.
- تطبيق إعفاء قصير الأجل على عقد 12 شهرًا فيه خيار شراء.
- اعتبار خيار التمديد جزءًا من المدة لمجرد وجوده — الصحيح: فقط إذا كان مؤكدًا بدرجة معقولة.
- في البيع وإعادة الاستئجار: الاعتراف بالربح كاملًا — الصحيح: الجزء الخاص بالحقوق المحوّلة فقط.
- عرض الدفعات كلها مصروف إيجار في الربح أو الخسارة — الصحيح: استهلاك + فائدة.
سؤال بأسلوب DipIFR مع الإجابة DipIFR-style question
Question — 8 marks
On 1 April 20X4 Orion leased a machine for five years. Annual payments of $200,000 are made in arrears on 31 March. The rate implicit in the lease is 6% (the present value of $1 a year for five years at 6% is 4.212). Orion received a lease incentive of $20,000 in cash from the lessor and paid initial direct costs of $15,000. Orion must remove the machine at the end of the lease; the present value of the estimated cost is $40,000. The machine's useful life is eight years and ownership does not transfer.
Required: Explain and show the amounts to be included in Orion's financial statements for the year ended 31 March 20X5. Ignore the unwinding of the removal provision.
Model answer
Under IFRS 16 Orion recognises a right-of-use asset and a lease liability at the commencement date, 1 April 20X4.
Lease liability = present value of the unpaid lease payments = 200,000 × 4.212 = $842,400.
Right-of-use asset = 842,400 − 20,000 incentive + 15,000 direct costs + 40,000 removal provision = $877,400. It is depreciated over the lease term of five years, as this is shorter than the useful life and ownership does not transfer: 877,400 / 5 = $175,480. Carrying amount at 31 March 20X5 = $701,920.
Liability table
| Year | Opening | Interest 6% | Payment | Closing |
|---|---|---|---|---|
| 20X5 | 842,400 | 50,544 | (200,000) | 692,944 |
| 20X6 | 692,944 | 41,577 | (200,000) | 534,521 |
At 31 March 20X5 the liability of $692,944 is split: non-current $534,521 and current $158,423.
Profit or loss: depreciation $175,480; finance cost $50,544. Statement of financial position: right-of-use asset $701,920; lease liability as above; removal provision $40,000 (non-current, IAS 37).
توزيع الدرجات التقريبي
الالتزام 1.5 · الأصل بمكوناته 2 · مدة الاستهلاك ولماذا 1.5 · جدول الفائدة 1.5 · متداول/غير متداول 1.5.
المصطلحات Key terms
| English | العربي | المعنى |
|---|---|---|
| lease | عقد إيجار | حق السيطرة على استخدام أصل محدد لفترة مقابل عوض |
| lessee / lessor | مستأجر / مؤجر | الطرف الذي يستخدم الأصل / الطرف المالك |
| identified asset | أصل محدد | أصل معيّن صراحة أو ضمنًا دون حق استبدال جوهري |
| right-of-use asset | أصل حق الاستخدام | حق المستأجر في استخدام الأصل طوال المدة |
| lease liability | التزام الإيجار | القيمة الحالية لدفعات الإيجار غير المدفوعة |
| lease term | مدة الإيجار | غير القابلة للإلغاء + خيارات مؤكدة بدرجة معقولة |
| reasonably certain | مؤكد بدرجة معقولة | احتمال مرتفع لممارسة الخيار |
| interest rate implicit in the lease | السعر الضمني في الإيجار | السعر الذي يجعل PV الدفعات + القيمة المتبقية = القيمة العادلة + تكاليف المؤجر |
| incremental borrowing rate | سعر الاقتراض الإضافي | سعر اقتراض المستأجر لأصل مماثل ومدة مماثلة |
| initial direct costs | التكاليف المباشرة الأولية | تكاليف إضافية للحصول على الإيجار |
| lease incentive | حافز إيجار | مبالغ يدفعها المؤجر للمستأجر لتشجيعه |
| residual value guarantee | ضمان القيمة المتبقية | تعهد المستأجر بحد أدنى لقيمة الأصل في النهاية |
| short-term lease | إيجار قصير الأجل | 12 شهرًا أو أقل بدون خيار شراء |
| low-value asset | أصل منخفض القيمة | أصل قيمته وهو جديد منخفضة |
| finance lease | إيجار تمويلي | عند المؤجر: تنتقل المخاطر والمنافع جوهريًا |
| operating lease | إيجار تشغيلي | عند المؤجر: لا تنتقل المخاطر والمنافع |
| net investment in the lease | صافي الاستثمار في الإيجار | ذمة المؤجر في الإيجار التمويلي |
| sale and leaseback | البيع وإعادة الاستئجار | بيع أصل ثم استئجاره من المشتري |
| remeasurement | إعادة القياس | تعديل الالتزام عند تغير المدة أو الدفعات |
الطبقة المتقدمة (الباقة المميزة)
- حالة تجميع / مجموعة على المعيار
- سؤال طويل بأسلوب الموك مع توزيع الدرجات
- ملخص للتنزيل والطباعة
- اسأل فريقنا في أي نقطة في المعيار