اخر الاخبار
  1. الجنيه المصري يكسر موجة الخسائر أمام الدولار
  2. توقعات رفع أسعار الفائدة في أستراليا: السياق والأسباب
  3. ارتفاع أسعار النفط يتجاوز 84 دولاراً.. هل يهدأ التصعيد في الشرق الأوسط؟

المحاسبة المالية

كن على اتصال
الاقسام المشابهه
النشرة الاخبارية
العلامات
الإستثمار العقاري Investment Property
عاجل

الإستثمار العقاري Investment Property

​الإستثمار العقاري  Investment Property تعتبر الاستثمارات العقارية جزء لا يتجزأ من إقتصاد أي دولة حيث يتم الإستثمار في العديد من المشاريع وبمبالغ طائلة وعلى هذا الأساس سيكون من المفيد أن نلقي نظرة على المبادئ المحاسبية الهامة للمعايير الدولية لإعداد التقارير المالية وعلى وجه التحديد المعيار 40 الخاص بالإستثمارات العقارية . ما هي الإستثمارات العقارية ؟ الإستثمارات العقارية هي ملكية أرض أو بناية أو الإثنان معاً أو جزء منهما تعود للمالك أو المستأجر بموجب عقد إيجار تمويلي لكسب الإيجار او الإرتفاع في قيمتها أو الإثنين معاً بدلاً من إستخدامها في الإنتاج أو توريد البضائع والخدمات أو للأغراض الإدارية أو للبيع ضمن النشاط المعتاد للمنشأة . ويجوز أن يصنف ويحسب الإستثمار العقاري الذي يملكه شخص ما بموجب عقد إيجار تشغيلي على أنه استثمار عقاري إذا ما انطبق على العقار تعريف الاستثمار العقاري وفي حالة كون المنشأة تستخدم نموذج القيمة العادلة لحساب الإستثمار العقاري ،وفيما يلي بعض الأمثلة على الإستثمار العقاري : * الأرض المحتفظ بها بهدف تحقيق ارتفاع في قيمتها على المدى البعيد وليس بغرض البيع على المدى القريب وعلى هذا الأساس فإن الأرض المحتفظ بها لغرض مستقبلي غير محدد تعتبر ارض محتفظ بها بقصد زيادة قيمتها . * مبنى تملكه المنشأة أو تستأجره المنشأة بموجب عقد إيجار تمويلي وتؤجره بموجب عقد إيجار تشغيلي . * عقار يتم تطويره لاستخدام مستقبلي كإستثمار عقاري . متى يتم الإعتراف بالإستثمار العقاري كأصل ؟ يتم الإعتراف بالأصل على أنه إستثمار في الحالتين التاليتين : 1- عندما يكون من المحتمل أن يحقق منافع إقتصادية في المستقبل . 2- عندما يمكن قياس تكلفته بصورة موثوق بها . بأي مبلغ يتم الإعتراف مبدئياً بالإستثمار العقاري ؟ يقاس الإستثمار العقاري مبدئياً بتكلفته وتشمل التكلفة ثمن الشراء وأي نفقات مباشرة متعلقة بالإستثمار العقاري المشترى بينما يتم إحتساب تكاليف الأرض والبناء بالنسبة للإستثمار العقاري المشيد ولا تعتبر المنشأة تكاليف الصيانة اليومية ضمن قيمة الإستثمار العقاري بل يتم تحميل مثل هذه التكاليف على بيان الأرباح والخسائر ، وإذا جرى تأجيل سداد دفعات الإستثمار العقاري فستكون تكلفته حينها هي المقابل النقدي لثمنه . يجب أن تكون التكلفة المبدئيه للإستثمار العقاري المحتفظ به بموجب عقد إيجار هي القيمة العادلة للعقار أو القيمة الحالية لمدفوعات الإيجار بحدها الأدنى أيهما أقل وينبغي تثبيت مبلغ معادل له على أنه إلتزام وهنا تكون القيمة العادلة للعقار هي القيمة العادلة للفائدة المتحققة من العقار المؤجر وليس العقار بحد ذاته . عند أي مقدار يتم قياس الإستثمار العقاري بعد الإعتراف الأولي ؟ يجب على المنشأة أن تختار سياسة محاسبية مناسبة لقياس استثماراتها العقارية من بين النماذج التالية : * نموذج القيمة العادلة * نموذج التكلفة ومع ذلك إذا ما تم إحتساب العقار المؤجر بموجب عقد إيجار تشغيلي عقاراً إستثمارياً فستكون الحاجه لإختيار الحساب بالقيمة العادلة وخيار التكلفة لن يكون متاحاً ، وإعتباراً من يناير 2009 يمكن أن يتم قياس الإستثمارات العقارية قيد الإنشاء أيضاً بالقيمة العادلة إذا ما كان بالإمكان تحديد هذه القيمة والتي كان يجري حسابها من قبل على أنها تكلفة حتى الإنتهاء من التشييد ، وإذا ما إختارت المنشأة نظام القيمة العادلة أو التكلفة لإستثمارها العقاري فالمطلوب منها حينذاك تطبيق نفس النظام على العقارات المشابهة . نموذج القيمة العادلة  بموجب نموذج القيمة العادلة تقيس المنشأة الإستثمار العقاري بالقيمة العادلة ويعترف بالأرباح والخسائر الناتجة عن تغير القيمة العادلة للإستثمار العقاري على أنها أرباح وخسائر . إن القيمة العادلة للإستثمارات العقارية هي الثمن الذي يتم بموجبه التبادل بين أطراف كل منهم لديه الرغبة في التبادل وعلى بينة من الحقائق ويتعاملان بإرادة حرة حيث ينبغي أن تعكس القيمة العادلة ظروف السوق في نهاية فترة التسويق . وفي هذا الإطار من المهم الإشارة إلى أن النفقات الرأسمالية المستقبلية المخصصة لتطوير العقار والفوائد المستقبلية ذات الصلة بهذه النفقات المستقبلية يتم أخذها بعين الإعتبار عند تحديد القيمة العادلة للإستثمارات العقارية قيد الإنشاء كونها جزء من خطة الإنشاء الإستراتيجية ، وأمثلة القيمة العادلة أسعار الأسهم المتداولة في البورصة في حالة كون الأسهم متداولة وكذا تقارير تقييم العقار للممتلكات العقارية . نموذج التكلفة  بموجب نموذج التكلفة تقيس المنشأة استثماراتها العقارية طبقاً لمتطلبات معيار المحاسبة رقم 16 حيث القيمة الدفترية تساوي التكلفة ناقص أي استهلاك متراكم وأي خسائر متراكمة في القيمة ورغم ذلك إذا ما تم إختيار هذا النموذج فإنه ينبغي اعتبار القيمة المتبقية من العقار تساوي صفراً نقطة واحدة علينا ملاحظتها هنا وهي أنه حتى لو اختارت المنشأة نموذج التكلفة تبقى بحاجة لأن تدون القيمة العادلة كملاحظة في الميزانية وكذلك في تاريخ إعداد القوائم المالية . التحويلات  تتم التحويلات من وإلى الإستثمار العقاري فقط عندما يكون هناك تغيير في الإستخدام مؤيداً ببدء ونهاية استخدام المالك للعقار أو تحويله إلى مخزون أو البدء بتطوير الإستثمار تمهيداً لبيعه ....إلخ كما أن التحويل بين نموذجي القيمة العادلة والتكلفة غير مسموح به في الأحوال العادية ما لم يؤدي إلى عملية إفصاح أفضل لقيمة العقار . الإستبعادات يتم سحب الإعتراف بالإستثمارات العقارية أو استبعادها من الميزانية عند التصرف بها أو عندما يتم سحبها نهائياً من الإستخدام . الإفصاح على أي منشأ’ة الإفصاح في المقام الأول عما يلي : * إذا ما كانت تطبق نموذج القيمة العادلة أو نموذج التكلفة . * القيمة العادلة للإستثمارات العقارية و الإفتراضات الهامة المطبقة في تحديد هذه القيمة . * المبالغ المعترف بها في الأرباح والخسائر . * إيرادات الإيجار من الإستثمار العقاري . * مصروفات التشغيل المباشرة للإستثمارات العقارية . * مجموع التغييرات المتراكمة في القيمة العادلة المعترف بها . * التسوية بين المبلغ المسجل للإستثمارات العقارية عند بدء ونهاية الفترة الخاصة وبين الحركات الكبيرة . * مدى وجود أي قيود على الإستثمارات العقارية وأي التزامات تعاقدية . * طرق الإستهلاك ، المعدلات ، المبالغ ، صافي وإجمالي المبالغ المسجلة ، تفاصيل الإضافات ومبالغ إنخفاض القيمة لنماذج التكلفة . * طبيعة التغير في سياسة المحاسبة . * وصف شرط التحول فيما إذا كان التغي في سياسة المحاسبة تم وفق شروط التحول وفيما إذا كانت شروط التحويل يمكن أن يكون لها تأثير على الفترات المستقبلية . * باقي الإفصاحات طبقاً للمعايير الدولية 16 ، 17 ، 40 وينبغي هنا الإشارة إلى أنه يتم وبصورة مستمرة إدخال التعديلات على إرشادات المعيار الدولي رقم 40 في سبيل حل القضايا المستقبلية وستؤدي عملية تطبيق هذه الإرشادات إلى تحسين التقديم العادل للإستثمارات العقارية ولكن هناك نوعان من التحديات المهمة التي علينا مواجهتها وهي : 1- توافر معلومات موثوق بها عن القيم العادلة في نهاية الفترة ، فهناك قلق جدي من أن المعلومات الموثوق بها لا تكون جاهزة على الدوام ولا تتوفر بسهولة أو أنها متاحة فقط بسعر مرتفع وعلى سبيل المثال عدم توفر القيم العادلة لبعض العقارات في غياب تداول مثل هذه العقارات في المناطق المجاورة له كما أن عملية تقييم الاستثمارات العقارية تتطلب خبرة تقنية لا تتوفر إلا مقابل ثمن الأمر الذي سيشكل تكلفة إضافية مكررة . 2- المقاومة النفسية تجاه تقبل هبوط الأسعار فالإدارة على استعداد دوماً للإعتراف بالأرباح عندما يكون هناك اتجاه تصاعدي للأسعار بينما لا تكون مستعدة دوماً للإعتراف بالخسائر عندما يكون اتجاه الأسعار نحو الأسفل .

الاستثمار في البنوك الإسلامية
جديد

الاستثمار في البنوك الإسلامية

الاستثمار في البنوك الإسلامية يقصد بالاستثمار المباشر أن يقوم البنك بالعمل بنفسه على أن يقوم بعمليات البيع والشراء وترتيب المشاركات وتنظيم الصفقات وغير ذلك بدلاً من أن يكتفي بدور التمويل والوساطة بين المودعين والمستثمرين (2) .  والاستثمار المباشر يتخذ العديد من الصيغ الاستثمارية الشرعية كالمضاربة أو المشاركة أو المرابحة أو السلم . وهو في العادة يتخذ أشكالاً مختلفة كإنشاء مشروع جديد أو المشاركة مع الغير في إنشاء مشروع جديد أو امتلاك حصة جديدة في مشروع قائم (3) . والاستثمار المباشر بأن يقوم البنك بجهازه الخاص باستثمار الأموال في مشروعات يتولى هو دراستها والتأكد من صلاحيتها وجدواها الاقتصادية ، ويقوم على تنفيذها وإدارتها ومتابعتها (1) . وإذا ما قررت البنوك الإسلامية القيام بإنشاء مشروعات جديدة فإن عليها أن تأخذ في الاعتبار العوامل التالية : أ -   توفير رأس المال . ب-   اختيار موقع المشروع . ج-   تأمين الخبرات الإدارية والفنية . د-    رقابة سير العمل في المشروع وتسويق منتجاته (2)    ولا شك أن هذه العوامل ليست من الأمور اليسيرة إلا أن هذا الشكل من الاستثمار يمكن للجهاز الإداري فيه من تسيير العمل في مجال التمويل والإنتاج والإدارة وفق المنهج الإسلامي للاستثمار    أما الاستثمار غير المباشر فهو أن يقوم البنك بدور الممول فقط بالاصالة عن نفسه فيما يختص برأسماله وأمواله الخاصة وبالنيابة عن المودعين بوصفه وسيطاً بينهم وبين رجال الأعمال على إحدى صيغ الاستثمار الإسلامي المعتبرة شرعاً (3) . (2)    محمد صلاح الصاوي – مشكلة الاستثمار في البنوك الإسلامية وكيف عالجها الإسلام ، دار المجتمع ، جدة ، ط1 ، 1410هـ ، ص 613 . (3)    نصر الدين فضل المولى محمد – المصارف الإسلامية ، مرجع سابق ، ص 102 . (1)       الموسوعة العلمية والعملية للبنوك الإسلامية، الأصول الشرعية والأعمال المصرفية في الإسلام ، جـ5       ، ط1 ، 1402هـ ، ص 194 . (2)       أحمد محي الدين أحمد حسن – عمل شركات الاستثمار الإسلامية في السوق العالمية – بنك البركة ، ا     لبحرين ، ط1 ، 1407هـ ، ص 483 . (3)       عثمان قلعاوي ، المصادر الإسلامية ضرورة حتمية ، دار الكتب ، دمشق ، ط1 ، 1418هـ ، ص 2

الاستثمار الحقيقي
جديد

الاستثمار الحقيقي

يقصد بالأصل الحقيقي كل أصل له قيمة إقتصادية في حد ذاته والاستثمار الحقيقي : هو الاستثمار في أصول ثابتة أو متداولة ملموسة (مخزون سلعي) منتجه خلال الفترة الزمنية محل الدراسة (3) .  ويعطي الاقتصاديين أهمية خاصة للاستثمار الحقيقي على فرض أن الاستثمار الحقيقي هو ما يترتب عليه إيجاد منافع اقتصادية تزيد من دخل المستثمر وبالتالي زيادة الدخل القومي للمجتمع بصفة عامة . ولعل أهم مكونات الاستثمار الحقيقي : أ -    الاستثمار في الآلات والمعدات . ب-   الاستثمار في المباني . ج-    الاستثمار في المخزون السلعي .   ويشمل الاستثمار في الآلات والمعدات كل المعدات الإنتاجية كالمكائن والأجهزة الإنتاجية والمولدات ووسائل النقل المستخدمة في الإنتاج .   ويهدف المستثمر في الغالب الحصول على أكبر ربح ممكن وهذه المشروعات لا تتم في العادة إلا بعد إجراء دراسات الجدوى الاقتصادية لهذه المشروعات . أما الاستثمار في المباني فيشمل المباني السكنية والصناعية والتجارية والمصارف والمستودعات ومباني الخدمة العامة والطرق والجسور وغيرها .  أما الاستثمار في المخزون السلعي فهو التغير في قيمة المخزون الصناعي والتجاري ( سواء المواد الأولية أو نصف المصنعة ، أو تامة الصنع ) الذي يوجد في نهاية العام عن قيمة المخزون السلعي أول العام (1). (3)       خالد عبد الرحمن المشعل – الجانب النظري لدالة الاستثمار في الاقتصاد الإسلامي ، بحث مقدم لنيل       الماجستير ، جامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية ، الرياض ، ص 8-10 .      (1)       نفس المرجع السابق ، ص 10

الذهب بين مطرقة التضخم وسندان الجيوسياسة
عين على الاقتصاد

الذهب بين مطرقة التضخم وسندان الجيوسياسة

شهدت أسواق المعادن النفيسة حركةً لافتة خلال الأسبوع الماضي، إذ أغلق الذهب على ارتفاع فاق 0.60% ليستقر عند مستوى 4,524 دولاراً للأوقية، متعافياً من أدنى مستوياته في شهرين. غير أن المشهد الحقيقي وراء هذا الارتفاع أكثر تعقيداً مما تعكسه الأرقام. دبلوماسية الطاقة وانعكاساتها على المعادن تتصدر المشهدَ الراهن التطوراتُ الدبلوماسية بين واشنطن وطهران، حيث تتحدث التقارير عن مساعٍ للتوصل إلى هدنة مدتها 60 يوماً تشمل ضمان حرية الملاحة في مضيق هرمز. هذا التوجه أسهم في تراجع أسعار النفط وخفّف من حدة المخاوف الجيوسياسية، لكنه في الوقت ذاته أضعف جزئياً الطلب على الذهب بوصفه "ملاذاً آمناً". ويتجلى هنا التناقض الجوهري: التهدئة الجيوسياسية قد تُضعف الذهب، بينما يُبقي التضخم المرتفع على الضغط الصاعد، وكلا العاملين يتشابكان في الوقت ذاته. بيانات التضخم: قراءة في مؤشر PCE جاءت بيانات مؤشر نفقات الاستهلاك الشخصي لشهر أبريل لتزيد المشهد تعقيداً، إذ سجّل المؤشر ارتفاعاً سنوياً بلغ 3.80%، وهو الأعلى منذ نحو ثلاث سنوات. ما يعنيه ذلك عملياً للمحاسبين والمديرين الماليين هو أن الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي يجد نفسه مُضطراً للإبقاء على سياسته النقدية المتشددة لفترة أطول، وهو ما يُترجم مباشرةً إلى ارتفاع عوائد سندات الخزانة وتقليص الجاذبية النسبية للذهب الذي لا يُدرّ دخلاً ثابتاً. أداء المعادن الأخرى: صورة أوسع لم يكن الضغط مقتصراً على الذهب؛ إذ تراجعت الفضة والبلاتين بنسبة 0.10% لكل منهما لتستقرا عند 75.57 و1,921 دولاراً للأوقية على التوالي، كما انخفضت عقود النحاس الآجلة في بورصة لندن بنسبة 0.20% إلى 1,3692 دولاراً للطن، مما يشير إلى ضغط عام على قطاع المعادن في ظل بيئة أسعار الفائدة الحالية. الرؤية الاستراتيجية للمحافظ العربية للمحاسب والمدير المالي العربي تحديداً، ثمة اعتبارات خاصة ينبغي استحضارها: أولاً، تبقى المحافظ الاستثمارية الإقليمية أكثر عرضةً لتقلبات أسعار النفط والدولار معاً، ما يجعل الذهب أداة تحوط ذات قيمة استراتيجية حقيقية، لا مجرد رهان مضاربي. ثانياً، في ظل استمرار التشدد النقدي الأمريكي، يُستحسن تبني موقف محايد مع ميل نحو الشراء عند مستويات الانخفاض، بدلاً من المطاردة الانتهازية للأسعار عند القمم. ثالثاً، يُوصى بتخصيص ما بين 5% و15% من المحفظة في الذهب الفعلي أو صناديق الاستثمار المتداولة المدعومة بالذهب (ETFs)، ضمن هيكل أصول متنوع يشمل عقارات ومواد خام أخرى.  

اختيار قرارات الاستثمار
عاجل

اختيار قرارات الاستثمار

اختيار قرارات الاستثمار إن اختيار قرار الاستثمار في نوع معين من الاستثمارات يتم عن طريق اتخاذ قرارات تخصيص أصول محفظة الأوراق المالية بمعنى كيف يتم توزيع استثمارات محفظة الأوراق المالية على فئات الأصول المالية المختلفة من أسهم، سندات، أوراق أجنبية، وتوجد اعتبارات يجب أخذها في الاعتبار عند اختيار قرار الاستثمار وهي كما يلي: ·    ما يتضمنه قرار الاستثمار ( قرار شراء أوراق مالية ) من النوع المستقر من الأوراق أو النوع الذي يتسم بالأمان والتي يمكن تحويلها إلى نقدية في فترة قصيرة ودون خسائر تذكر أي أنها منخفضة المخاطر عند التحويل إلى نقدية. ·    نسب الاستثمار في الأوراق المالية داخل كل قطاع أو بمعنى كيفية توزيع الأموال المستثمرة في المحفظة. ·    مستوى المخاطرة المقبول ويتوقف على الفلسفة والسياسة التي تتبناها إدارة المحفظة، والتي لا تخرج عن سياسة متحفظة أو هجومية أو معتدلة. ·    الاعتبارات الضريبية وتأثيرها على اختيار قرار الاستثمار وبالتالي تحديد التشكيلة المكونة لمحفظة الأوراق المالية، حيث يتم الأخذ في الاعتبار معدلات الضرائب على التوزيعات والأرباح الرأسمالية ومدى تحقيق وفورات ضريبية. ·    مستوى التنويع، ونوعه ودرجته وهل هو قائم على دراسة علمية أو تنويع عشوائي وذلك كما سبق الإشارة إليه. ·    متطلبات الربحية والسيولة، حيث أن الآلية التي تحكم قرار الاستثمار هو مدى الموائمة بين مستويات الربحية ودرجة السيولة المطلوبة. لالتزام بقاعدة الشراء بسعر منخفض والبيع بسعر عالي.