اخر الاخبار
  1. خمسة محاور ترسم مستقبل اقتصادات الشرق الأوسط في 2025
  2. خدمة واتس اب المحاسب العربي
  3. وظفني شكراً

المحاسبة المالية

كن على اتصال
الاقسام المشابهه
النشرة الاخبارية
العلامات
الإستثمار العقاري Investment Property
عاجل

الإستثمار العقاري Investment Property

​الإستثمار العقاري  Investment Property تعتبر الاستثمارات العقارية جزء لا يتجزأ من إقتصاد أي دولة حيث يتم الإستثمار في العديد من المشاريع وبمبالغ طائلة وعلى هذا الأساس سيكون من المفيد أن نلقي نظرة على المبادئ المحاسبية الهامة للمعايير الدولية لإعداد التقارير المالية وعلى وجه التحديد المعيار 40 الخاص بالإستثمارات العقارية . ما هي الإستثمارات العقارية ؟ الإستثمارات العقارية هي ملكية أرض أو بناية أو الإثنان معاً أو جزء منهما تعود للمالك أو المستأجر بموجب عقد إيجار تمويلي لكسب الإيجار او الإرتفاع في قيمتها أو الإثنين معاً بدلاً من إستخدامها في الإنتاج أو توريد البضائع والخدمات أو للأغراض الإدارية أو للبيع ضمن النشاط المعتاد للمنشأة . ويجوز أن يصنف ويحسب الإستثمار العقاري الذي يملكه شخص ما بموجب عقد إيجار تشغيلي على أنه استثمار عقاري إذا ما انطبق على العقار تعريف الاستثمار العقاري وفي حالة كون المنشأة تستخدم نموذج القيمة العادلة لحساب الإستثمار العقاري ،وفيما يلي بعض الأمثلة على الإستثمار العقاري : * الأرض المحتفظ بها بهدف تحقيق ارتفاع في قيمتها على المدى البعيد وليس بغرض البيع على المدى القريب وعلى هذا الأساس فإن الأرض المحتفظ بها لغرض مستقبلي غير محدد تعتبر ارض محتفظ بها بقصد زيادة قيمتها . * مبنى تملكه المنشأة أو تستأجره المنشأة بموجب عقد إيجار تمويلي وتؤجره بموجب عقد إيجار تشغيلي . * عقار يتم تطويره لاستخدام مستقبلي كإستثمار عقاري . متى يتم الإعتراف بالإستثمار العقاري كأصل ؟ يتم الإعتراف بالأصل على أنه إستثمار في الحالتين التاليتين : 1- عندما يكون من المحتمل أن يحقق منافع إقتصادية في المستقبل . 2- عندما يمكن قياس تكلفته بصورة موثوق بها . بأي مبلغ يتم الإعتراف مبدئياً بالإستثمار العقاري ؟ يقاس الإستثمار العقاري مبدئياً بتكلفته وتشمل التكلفة ثمن الشراء وأي نفقات مباشرة متعلقة بالإستثمار العقاري المشترى بينما يتم إحتساب تكاليف الأرض والبناء بالنسبة للإستثمار العقاري المشيد ولا تعتبر المنشأة تكاليف الصيانة اليومية ضمن قيمة الإستثمار العقاري بل يتم تحميل مثل هذه التكاليف على بيان الأرباح والخسائر ، وإذا جرى تأجيل سداد دفعات الإستثمار العقاري فستكون تكلفته حينها هي المقابل النقدي لثمنه . يجب أن تكون التكلفة المبدئيه للإستثمار العقاري المحتفظ به بموجب عقد إيجار هي القيمة العادلة للعقار أو القيمة الحالية لمدفوعات الإيجار بحدها الأدنى أيهما أقل وينبغي تثبيت مبلغ معادل له على أنه إلتزام وهنا تكون القيمة العادلة للعقار هي القيمة العادلة للفائدة المتحققة من العقار المؤجر وليس العقار بحد ذاته . عند أي مقدار يتم قياس الإستثمار العقاري بعد الإعتراف الأولي ؟ يجب على المنشأة أن تختار سياسة محاسبية مناسبة لقياس استثماراتها العقارية من بين النماذج التالية : * نموذج القيمة العادلة * نموذج التكلفة ومع ذلك إذا ما تم إحتساب العقار المؤجر بموجب عقد إيجار تشغيلي عقاراً إستثمارياً فستكون الحاجه لإختيار الحساب بالقيمة العادلة وخيار التكلفة لن يكون متاحاً ، وإعتباراً من يناير 2009 يمكن أن يتم قياس الإستثمارات العقارية قيد الإنشاء أيضاً بالقيمة العادلة إذا ما كان بالإمكان تحديد هذه القيمة والتي كان يجري حسابها من قبل على أنها تكلفة حتى الإنتهاء من التشييد ، وإذا ما إختارت المنشأة نظام القيمة العادلة أو التكلفة لإستثمارها العقاري فالمطلوب منها حينذاك تطبيق نفس النظام على العقارات المشابهة . نموذج القيمة العادلة  بموجب نموذج القيمة العادلة تقيس المنشأة الإستثمار العقاري بالقيمة العادلة ويعترف بالأرباح والخسائر الناتجة عن تغير القيمة العادلة للإستثمار العقاري على أنها أرباح وخسائر . إن القيمة العادلة للإستثمارات العقارية هي الثمن الذي يتم بموجبه التبادل بين أطراف كل منهم لديه الرغبة في التبادل وعلى بينة من الحقائق ويتعاملان بإرادة حرة حيث ينبغي أن تعكس القيمة العادلة ظروف السوق في نهاية فترة التسويق . وفي هذا الإطار من المهم الإشارة إلى أن النفقات الرأسمالية المستقبلية المخصصة لتطوير العقار والفوائد المستقبلية ذات الصلة بهذه النفقات المستقبلية يتم أخذها بعين الإعتبار عند تحديد القيمة العادلة للإستثمارات العقارية قيد الإنشاء كونها جزء من خطة الإنشاء الإستراتيجية ، وأمثلة القيمة العادلة أسعار الأسهم المتداولة في البورصة في حالة كون الأسهم متداولة وكذا تقارير تقييم العقار للممتلكات العقارية . نموذج التكلفة  بموجب نموذج التكلفة تقيس المنشأة استثماراتها العقارية طبقاً لمتطلبات معيار المحاسبة رقم 16 حيث القيمة الدفترية تساوي التكلفة ناقص أي استهلاك متراكم وأي خسائر متراكمة في القيمة ورغم ذلك إذا ما تم إختيار هذا النموذج فإنه ينبغي اعتبار القيمة المتبقية من العقار تساوي صفراً نقطة واحدة علينا ملاحظتها هنا وهي أنه حتى لو اختارت المنشأة نموذج التكلفة تبقى بحاجة لأن تدون القيمة العادلة كملاحظة في الميزانية وكذلك في تاريخ إعداد القوائم المالية . التحويلات  تتم التحويلات من وإلى الإستثمار العقاري فقط عندما يكون هناك تغيير في الإستخدام مؤيداً ببدء ونهاية استخدام المالك للعقار أو تحويله إلى مخزون أو البدء بتطوير الإستثمار تمهيداً لبيعه ....إلخ كما أن التحويل بين نموذجي القيمة العادلة والتكلفة غير مسموح به في الأحوال العادية ما لم يؤدي إلى عملية إفصاح أفضل لقيمة العقار . الإستبعادات يتم سحب الإعتراف بالإستثمارات العقارية أو استبعادها من الميزانية عند التصرف بها أو عندما يتم سحبها نهائياً من الإستخدام . الإفصاح على أي منشأ’ة الإفصاح في المقام الأول عما يلي : * إذا ما كانت تطبق نموذج القيمة العادلة أو نموذج التكلفة . * القيمة العادلة للإستثمارات العقارية و الإفتراضات الهامة المطبقة في تحديد هذه القيمة . * المبالغ المعترف بها في الأرباح والخسائر . * إيرادات الإيجار من الإستثمار العقاري . * مصروفات التشغيل المباشرة للإستثمارات العقارية . * مجموع التغييرات المتراكمة في القيمة العادلة المعترف بها . * التسوية بين المبلغ المسجل للإستثمارات العقارية عند بدء ونهاية الفترة الخاصة وبين الحركات الكبيرة . * مدى وجود أي قيود على الإستثمارات العقارية وأي التزامات تعاقدية . * طرق الإستهلاك ، المعدلات ، المبالغ ، صافي وإجمالي المبالغ المسجلة ، تفاصيل الإضافات ومبالغ إنخفاض القيمة لنماذج التكلفة . * طبيعة التغير في سياسة المحاسبة . * وصف شرط التحول فيما إذا كان التغي في سياسة المحاسبة تم وفق شروط التحول وفيما إذا كانت شروط التحويل يمكن أن يكون لها تأثير على الفترات المستقبلية . * باقي الإفصاحات طبقاً للمعايير الدولية 16 ، 17 ، 40 وينبغي هنا الإشارة إلى أنه يتم وبصورة مستمرة إدخال التعديلات على إرشادات المعيار الدولي رقم 40 في سبيل حل القضايا المستقبلية وستؤدي عملية تطبيق هذه الإرشادات إلى تحسين التقديم العادل للإستثمارات العقارية ولكن هناك نوعان من التحديات المهمة التي علينا مواجهتها وهي : 1- توافر معلومات موثوق بها عن القيم العادلة في نهاية الفترة ، فهناك قلق جدي من أن المعلومات الموثوق بها لا تكون جاهزة على الدوام ولا تتوفر بسهولة أو أنها متاحة فقط بسعر مرتفع وعلى سبيل المثال عدم توفر القيم العادلة لبعض العقارات في غياب تداول مثل هذه العقارات في المناطق المجاورة له كما أن عملية تقييم الاستثمارات العقارية تتطلب خبرة تقنية لا تتوفر إلا مقابل ثمن الأمر الذي سيشكل تكلفة إضافية مكررة . 2- المقاومة النفسية تجاه تقبل هبوط الأسعار فالإدارة على استعداد دوماً للإعتراف بالأرباح عندما يكون هناك اتجاه تصاعدي للأسعار بينما لا تكون مستعدة دوماً للإعتراف بالخسائر عندما يكون اتجاه الأسعار نحو الأسفل .

أحكام وحساب زكاة الاستثمارات المالية
عاجل

أحكام وحساب زكاة الاستثمارات المالية

أحكام وحساب زكاة الاستثمارات المالية u ـ يُقصد بالاستثمارات المالية : المبالغ المسلمة للغير لاستثمارها وفقا لنظام المضاربة أو المشاركة أو نحو ذلك : ويحكم حساب زكاته الأسس الآتية : (1) ـ يشمل نطاق الاستثمارات المالية الأسهم والسندات والصكوك وشهادات الاستثمار وما فى حكم ذلك . (2) ـ تُحصر الاستثمارات المالية لدى المزكى فى نهاية الحول وتقوَّم على النحو التالى:  الأسهم العادية                 : على أساس القيمة السوقية فى سوق الأوراق المالية  الأسهم الممتازة                   :على أساس القيمة السوقية فى سوق الأوراق المالية.  السندات                 : على أساس القيمة الاسمية . ـ صكوك الاستثمار        : على أساس القيمة السوقية أو الحاضرة .  شهادات الاستثمار       : على أساس القيمة الاسمية . ـ السندات                 : على أساس القيمة الاسمية . ـ دفاتر التوفير   : على أساس القيمة الاسمية . (3) ـ يُضاف إلى الاستثمارات السابقة عوائدها الحلال إن وُجدت ، ولا يدخل فى وعاء الزكاة الفوائد الربوية والكسب الحرام حيث يتم التخلص منهما فى وجوه الخير على النحو الذى وضحناه تفصيلا فى الفصل الأول . (4) ـ الأوراق المالية المقتناة بقصد الحصول على العائد : يرى بع الفقهاء حساب الزكاة على صافى عائدها فقط ، حيث تعامل معاملة عروض القنية بغرض الحصول على الإيراد  وهذا هو الرأى الأرجح ، وهناك من يرى أنها تخضع للزكاة وكذلك عوائدها قياساً على زكاة النقدين وهذرأى الهيئة الشرعة العالمة للزكاة . (5) ـ يُطرح من الاستثمارات المالية بعاليه ما يلى : ـ الالتزامات ( الخصوم ) الحالّة . ـ نفقات الحاجات الأًصلية الفعلية . ـ أى مدفوعات لمشتريات . وبذلك يكون الصافى هو وعاء الزكاة الذى يُقارن بالنصاب . (6) ـ إذا وصل الوعاء النصاب ، وهو ما يعادل 85 جراما من الذهب عيار 24 ، تُحسب الزكاة على أساس 2.5 % أو 2.575% . u ـ نموذج تطبيقى على حساب زكاة الاستثمارات المالية . لو فرض أن الحاج محمود أبو ريهّ كان لديه الاستثمارات المالية في نهاية الحول: + ـ 250 سهما عاديا من أسهم شركة المعاملات الإسلامية القيمة السوقية للسهم 10 جنيهات بلغت أرباحها المحصلة مبلغ 400 جنيه ومقتناه لأغراض الاستثمار . + ـ 1000 صك من صكوك المضاربة الإسلامية الصادرة عن الصندوق الإسلامى للتنمية ، القيمة السوقية للصك مبلغ 25 جنيها و لم توزع أي أرباح  . + ـ 50 سنداً من سندات الخزانة المصرية سعر السند 30 جنيها وبلغت فوائدها مبلغ 150جنيهاً ، وعندما علم أن هذه الفوائد من الربا المحرم شرعاً تخلص منها فى شراء  أدوية للفقراء فى مدينة المنصورة ـ مركز الكلى . + ـ يمتلك شهادات استثمار لدى بنك فيصل الإسلامى فرع المنصورة قيمتها مبلغ 1500 جنيه وبلغت أرباحها المحصلة 300 جنيه . + ـ وديعة لدى بنك التجاريين الإسلامى مقدارها 12000 جنيه وبلغ عائدها المحصل 1800 جنيه . كما تبين أن عليه الالتزامات الحالّة الآتية : قسط سيارة مشتراة بالاجل خال مقداره  1500جنيه  فسط قطعة أرض مقداره ( خال )  5000 جنيه  بلغت نفقات المعيشة مبلغ  8500 جنيه  مؤخر صداق لزوجته مبلغ  9000 جنيه  ولقد أمكن الحصول على المعلومات الآتية : + ـ سعر جرام الذهب عيار 24 مبلغ 100 جنيها , + ـ أنه يحسب الزكاة على أساس السنة الميلادية . + ـ ورد فى قسيمة الزوج أن المؤخر مرتبط بالانفصال أو الموت . ففى ضوء البيانات والمعلومات السابقة تُحسب الزكاة على أساس النموذج الوارد فى الصفحة التالية .  ملاحظة : لم تخضع فوائد السندات للزكاة لأنها مال خبيث ويتم التخلص منها فى وجوه الخير . كما لم يُخصم مؤخر الصداق لأنه غير حَالَّ السداد الآن .  من كتاب أساسيات أحكام الزكاة دكتور حسين حسين شحاتة

أنواع صناديق الاستثمار
جديد

أنواع صناديق الاستثمار

أنواع صناديق الاستثمار  نظراً لاختلاف أهداف المستثمرين واختلاف المحافظ الاستثمارية للصناديق الاستثمارية فإن هناك العديد من هذه الصناديق يمكن أن نستعرضها بشكل موجز فيما يلي : 1-  صناديق النمو      وهي الصناديق الاستثمارية التي تتناسب مع المستثمرين الذين يرغبون في تحقيق عائد مرتفع مع مستوى مقبول من المخاطر .        وتتكون هذه الصناديق من أسهم الشركات التي لا تصفى خلال الفترة القصيرة وبالتالي يتوقع لها أن تنمو بمعدل مرتفع خلال المستقبل . 2-  صناديق الاستثمار ذات رأس مال المخاطر :     وتتكون استثمارات هذه الصناديق من الأسهم المحتمل أن تحقق أعلى معدل نمو وقد يتحقق  ذلك أو لا يتحقق ، ويوجد في مثل هذا النوع من الصناديق مخاطر كبيرة ولذلك فهي تناسب المستثمرين الذي يرغبون في تحمل المخاطر . ولذا يلجأ مدراء المحفظة إلى تتبع الظروف الاقتصادية وإلى إعادة النظر في مكونات المحفظة بصفة دورية منتظمة . 3-  صناديق الاستثمار ذات الإيراد :      وهذه الصناديق تتناسب مع المستمرين الذين يرغبون في الحصول على إيراد ثابت ومستقر بصرف النظر عن نمو رأس المال ولذلك تتكون استثمارات هذه الصناديق من السندات ذات الإيراد الدوري وهي متفاوته من حيث المخاطر فبعضها سندات حكومية وبعضها سندات شركات تنطوي على مخاطر محتملة . 4-  صناديق الاستثمار ذات الإيراد والنمو :     هي تناسب المستثمرين الذين يسعون إلى تحقيق أرباح رأسمالية مع تحقيق عائد شبه مستقر ، ولذلك نجد أن أكثر استثمارات هذه الصناديق تتكون من الأسهم للشركات النامية والسندات ذات العائد الثابت        وتكون الاستثمارات في الأسهم في العادة أكبر من الاستثمار في السندات وهذا يعني تحقيق معدل نمو أكبر في الاستثمارات ودخل ثابت أقل . 5-  صناديق الاستثمار ذات العائد المعفاة من الضرائب :      يفضل بعض المستثمرين الاستثمار في سندات المحليات المعفاة من الضرائب ونظراً للمخاطر التي تتعرض لها هذه السندات ( من حيث تغير أسعار الفائدة ) فإنه يفضل تنويع المحفظة ، وبالتالي تتكون الاستثمارات في هذه الصناديق من أسهم المحليات بطريقة تسمح بتجنب الضرائب وبأقل مخاطر ممكنة . 6-  صناديق الاستثمار الدولية :      أصبح بالإمكان الاستثمار في الأوراق المالية الأجنبية مما أدى إلى زيادة الاهتمام بهذه الاستثمارات في السنوات الأخيرة ، وكان المستثمرون يتجنبون الاستثمار في مثل هذا النوع من الاستثمار نظراً للتكلفة المرتفعة للتعامل والمعلومات المتعلقة بالأحداث المالية الأجنبية المصاحبة لعمليات الشراء وتقييم النتائج        ثم بدأ ظهور صناديق الاستثمار الدولية التي يمكن من خلالها الاستثمار في مثل هذا النوع من الأوراق المالية بتكلفة معقولة        ويلاحظ على الاستثمار في مثل هذه الأوراق أن عوائد الأسهم الدولية لا تتأثر فقط بأسعار أسهم الشركات الأجنبية بل بأسعار العملات الأجنبية التي تقوّم بها هذه الأسهم . فكلما كانت قيمة العملة الأجنبية أقوى في مواجهة الدولار كلما زادت قيمة هذه الأسهم . وبذلك يحقق المستثمر الأمريكي مثلاً عوائد من ارتفاع الأسهم ومن ارتفاع قيمة العملة . والعكس يحدث مخاطر للمستثمر (1) نفسه . *   مصاريف إدارة الصناديق الاستثمارية :        تعتبر الصناديق الاستثمارية كيان مستقل إدارياً عن البنوك التي تتبع لها في الغالب ولذلك يتوقع منها تحمل مصاريف إدارتها .        ومن أرز هذه المصاريف ما يلي : أ -  مصاريف إدارية كنسبة ثابتة من صافي القيمة  الاستثمارية وتختلف هذه النسبة من صندوق إلى آخر وإن كانت تنحصر في المتوسط بين 1.75%- 2.45% وتحصل من صافي القيمة الاستثمارية للمشارك الراغب في بيع حصته أو تضاف إلى حساب المستثمر الجديد ، وتتمثل هذه المصاريف في تجهيز الأوراق الرسمية والإعلان والتسويق . ب- مصاريف تحويل الحصة في الصندوق إلى نقد : وهي مصاريف تحويل حصة المستثمر في الصندوق إلى نقد عند رغبته في ذلك ووفقاً لشروط الصندوق . ج-  مصاريف التحويل اللاحقة : وهذا النوع يرتبط بوقت تحويل الحصة إلى نقد والمبلغ الكلي للحصة فكلما كانت الفترة قصيرة بين تاريخ إنشاء الصندوق ووقت تحويل الحصة إلى نقد ، كلما كان المبلغ كبيراً وكانت المصاريف الإدارية أكبر . د-   مصاريف إدارية كما حددتها هيئة البورصة الأمريكية : وهو الأسلوب المقترح من هيئة البورصة الأمريكية عام 1980م بالسماح لمجلس إدارة الصندوق بالسحب سنوياً مبلغ محدد يستقطع من عوائد الصندوق لتغطية المصاريف الإدارية والإعلانية ويختلف هذا المبلغ وفقاً لكفاءة كل إدارة وهدف كل صندوق . ففي الولايات المتحدة وخلال الفترة من 1980-1990م بل متوسط هذا المبلغ نسبة 14.5% من صافي الأرباح(1) .      ويرتبط اختيار الصندوق الاستثماري بأهداف المستثمر والعوامل الاقتصادية المؤثرة في النشاط الاقتصادي والمصاريف الإدارية المستقطعة لأغراض الإدارة والإعلان وكذلك على كفاءة الجهاز الإداري في إيجاد العائد المرتفع . لصناديق الاستثمارية قصيرة الأجل :        أنشأت البنوك التقليدية بالمملكة العربية السعودية ومنها البنك الأهلي التجاري والبنك السعودي الأمريكي والبنك العربي الوطني وغيرها العديد من الصناديق الاستثمارية قصيرة الأجل ومنها على سبيل المثال ما يلي : 1-  صندوق الدولار قصير الأجل :      وهو صندوق استثماري مالي قصير الأجل مصمم خصيصاً لأولئك المستثمرين الذين يرغبون في المحافظة على رأس المال والسيولة وتحقيق دخل يتمشى مع الأهداف .        وتضاف الأرباح التي تتحقق من الاستثمار إلى رأس مال الصندوق مما يؤدي إلى زيادة الأموال المستثمرة في هذا الصندوق . ويتميز هذا الصندوق بأنه وسيله سهلة ومريحة للاستثمار حيث بإمكان المستثمر الإشتراك بشراء وحدات في هذا الصندوق وبالتالي حصول المستثمر على مزايا عديدة منها الإدارة المتخصصة وتنوع مجالات الاستثمار والسيولة والأمان والعائد المناسب . أهداف الصندوق : 1-  تقليل المخاطر في رأس المال إلى درجة كبيرة . 2-  توفير السيولة بالحصول على النقد في فترة وجيزة . 3-  عائدات مرتفعة في استثمارات قصيرة الأجل .      ويوجه الصندوق استثماراته إلى وسائط مالية قصيرة الأجل ذات الجودة العالية والمعقولة بالدولار الأمريكي مثل شهادات (1) الإيداع والسندات البنكية والأوراق المالية للشركات والمؤسسات . 2-  صندوق الاسترليني قصير الأجل :   وهو شبيه بصندوق الدولار قصير الأجل إلى حد كبير مع اختلاف العملة المستخدمة في كلا الصندوقين . 3-  صندوق المتاجرة بالريال السعودي :  وهو صندوق استثماري قصير الأجل ومقيم بالريال السعودي ويتيح الصندوق الفرصة للمستثمرين في المشاركة في منافع الصفقات التجارية التي تتم وفقاً لمبدأ المرابحة ، حيث يقوم الصندوق بشراء سلع وبيعها بسعر أعلى من سعر الشراء بشروط الدفع المؤجل .   وتضاف إلى الصندوق الأرباح الناتجة عن عمليات المتاجرة الأمر الذي يؤدي إلى زيادة قيمة مساهمة كل مستثمر . *  أهداف الصندوق : 1-  الاستثمار على أساس المرابحة . 2-  المحافظة على رأس المال . 3-  تحقيق سيولة أسبوعية للمستثمر . *  مخاطر الاستثمار :   يعتبر الصندوق من فئة الاستثمارات قليلة المخاطر لأن الصندوق لا يتاجر إلاّ مع الشركات التي تتمتع بسمعة جيدة وذات مركز مالي سليم ، وحرصاً على زيادة تخفيض المخاطر فإن صفات الصندوق هي قصيرة الأجل ولا تزيد المدة القصوى لأية صفقة فردية عن سنة واحدة ، كما أن معدل عمر محفظة الصندوق بشكل عام تكون في حدود ثلاثة أشهر تقريباً .*  أتعاب مصاريف الإدارة       يتقاضى الصندوق مقابل الخدمات التي يقوم بها أتعاب إدارة سنوية بواقع 1.25% كحد أقصى من قيمة الصندوق عن كل يوم اشتراك . ويحتفظ المدير بحق استرداد أية مصاريف من الصندوق تتعلق بتدقيق الحسابات والخدمات القانونية والاستشارية والوساطة ومعالجة البيانات وغير ذلك من المصاريف المماثلة (1) . ثالثاً  :  بيع وشراء الأوراق المالية :    يقصد بالأوراق المالية الأسهم والسندات التي تصدر عن الحكومات أو الشركات سواء كانت عامة أو خاصة . لأسهم :   هي عبارة عن صكوك متساوية القيمة وقابلة للتداول بالطرق التجارية والتي تمثل حق المساهم في الشركة التي أسهم في رأسمالها وتخول له ممارسة حقوقه في الشركة لاسيما حصوله على الأرباح (2)        والأسهم جمع سهم وهو حصة في رأس مال شركة ما سواء كانت تجارية أو صناعية أو عقارية (3) . السندات        هي صك قابل للتداول ويثبت حق حامله فيما قدمه من مال على سبيل القرض للشركة أو الحكومة وحقه في الحصول على الفوائد المستحقة واقتضاء دينه في الميعاد المحدد لانتهاء مدة القرض (1) .        وهي أيضاً صك يتضمن تعهداً من البنك أو الشركة ونحوهما لحامله بسداد مبلغ مقرر في تاريخ محدد نظير فائدة مقدرة غالباً ، بسبب قرض عقدته شركة مساهمة أو هيئة حكومية أو أحد الأفراد (2) .    ومن المعلوم أن الأسواق المالية العالمية تقوم على دعامتين هما الأسهم والسندات مع وجود الأسواق التي تنظم تداول هذه الأدوات بما يجعل منها أشبه ما تكون بالنقد الجاهز تحت الطلب .   وتسهّل أسواق الأوراق المالية عمليات الاستثمار خاصة الآجال القصيرة وذلك لمن تتركز استثماراتهم على الآجال القصيرة وذلك أصحاب الفوائض المالية من الأفراد والمؤسسات والبنوك .   وتساهم أسواق الأوراق المالية فيما يلي : 1-  سرعة تداول الأوراق المالية . 2-  معرفة أسعار الأوراق المالية في أي وقت . 3-  تحويل الأوراق المالية إلى نقد سائل .      ولهذا نجد أن كثيراً من الشركات والبنوك تحوز كميات كبيرة من الأوراق المالية كاحتياطات . كما أن الأوراق المالية تقوم بدور كبير في قبول الدائن للأسهم كضمان لقروضهم مما يزيد من حجم الائتمان (3) .    وتقوم البنوك التقليدية باستثمار جزءً من أموال المودعين بها في هذه الأوراق المالية وهي ما تسمى بالمحافظ المالية أو محفظة الأوراق المالية وهناك عدة اعتبارات يجب الأخذ بها حتى يكتب لهذه المحافظ النجاح وتحقيق الهدف المنشود من الاستثمار فيها    الاعتبار الأول :  الهدف من تكوين المحفظة : إذا كان الهدف من تكوين المحافظ المالية لدى شركات وصناديق الاستثمار هو استثمار أموال المشتركين أو المودعين بقصد الحصول على عائد الاستثمار فإن البنوك التقليدية عندما تستثمر في هذه المحافظ للأوراق المالية تهدف أيضاً إلى ما يلي : 1-  تحقيق مصدر إضافي للدخل . 2-  ضمان مصدر حقيقي للسيولة .      الاعتبار الثاني :  أنه يجب أن تتكون هذه الصكوك التي تكوِّن في مجموعها محفظة الأوراق المالية من مجموعة متنوعة من الصكوك بحيث يتم اختيارها من أكثر من مصدر ضماناً وأماناً من المخاطر  التي قد تصيب بعضها ، كما يجب أن تكون هذه الصكوك من النوع الجيد الذي يمتاز بالجودة التي تجعلها أكثر رواجاً في بورصة الأوراق المالية ، وأن تكون من الصكوك التي تحقق أعلى عائد        الاعتبار الثالث :  العناصر التي تكوّن في مجموعها محفظة الأوراق المالية حيث يجب أن تكون هذه العناصر منتقاة بعناية ، وإن كانت لا تخرج عن كونها أسهماً أو سندات أو أذونات خزانة أو صكوك تمويل وغيرها من الأوراق المالية التي تصدرها الشركات والبنوك أو الدولة أو غير ذلك من الهيئات العامة (1)  الحكم الشرعي للأوراق المالية :     بعد استعراض الأسهم والسندات وكيفية استثمارها في البنوك التقليدية فإننا لابد أن نعرف الحكم الشرعي فيها : الأسهم        تنقسم الأسهم إلى نوعين بحسب النظرة الشرعية للأسهم وهما : أ-   أسهم المؤسسات المحرمة أو التي تتعامل بالحرام مثل :      أسهم البنوك الربوية ونوادي القمار وهذه الأسهم يحرم بيعها وشراءها لأن الله تعالى إذا حرم شيئاً حرم ثمنه ولأن المشاركة فيها تعاون على الإثم والعدوان قال تعالى : ] وَلاَ تَعَاونَوَاُ عَلَى الإِثمِ وَالعُدُوَان [ (1) . ب- أسهم المؤسسات أو الشركات المباحة كالشركات التجارية المباحة أو الصناعية أو غيرها فهذه الأسهم يجوز بيعها وشراءها بشروط : 1-  أن تكون الشركة معروفة عند الناس بسلامة تعاملها . 2-  خلو تعامل الشركة من الغرر والربا والجهالة . 3-  أن توظف الشركة أموالها في الأمور المباحة (2) . السندات   يمكن أن نفسر عملية إصدار السندات على أساس عقد القرض فالجهة التي تصدر السند بقيمة اسمية نفرض أنها 1000 دينار وتبيع السند بـ 950 دينار مؤجلة إلى سنة هي في الواقع تمارس عملية اقتراض ، أي أنها تقترض 950 دينار من الشخص الذي يتقدم لشراء السند وتدفع إليه دينه في نهاية المدة المقررة وتعتبر الزيادة المدفوعة وهي الـ 50 دينار فائدة ربوية على القرض . فالزيادة التي يحصل عليها البنك إذاً هي ربا وحكمها حكم سائر الفوائد التي يتقاضاها البنك على قروضه (1) .  ويتضح أن السندات قرض بفائدة لأنه يمثل ديناً على الشركة ويستحق صاحبه فائدة ثابتة سواء ربحت الشركة أو خسرت وهذا يعني أنها داخلة في نطاق المعاملات الربوية المحرم إصدارها وبيعها وشراؤها (2)  رابعاً : بيع وشراء العملات :    تقوم البنوك التقليدية بالتعامل في النقود بيعاً وشراءً حيث تتبادل العملات المحلية بالعملات الأجنبية أو العملات الأجنبية بعضها ببعض .    وتنقسم العمليات في أسواق الصرف إلى نوعين : أ-   عمليات الصرف العاجلة . ب- عمليات الصرف الآجلة . 1-  عمليات الصرف العاجلة      ويقصد بها عمليات الصرف التي يكون فيها التسليم والإستلام بين البائع والمشتري أو من ينوب عنهما في مجلس العقد . وقد تكون هذه العمليات يداً بيد وهذا نادر الحدوث الآن وقد يكون عن طريق قيود دفترية في حسابات المتعاملين لدى سمسار كل متعامل ، أو قد يكون بواسطة سندات يصدرها المتعاملون بالمبلغ المتعاقد عليه ، وهي قابلة للتداول (3)        وتقوم البنوك ببيع وشراء العملات من أجل الحصول على القدر الكافي لمواجهة حاجة العملاء إلى هذه العملات وإلى تحقيق الأرباح من خلال الفرق بين سعر البيع والشراء (1) . الحكم الشرعي فيها :  تعتبر العمليات العاجلة في الصرف من العمليات الجائزة شرعاً بنص الأحاديث وإجماع الفقهاء ، روي أن عبادة بن الصامت قال : قال رسول الله صلى الله عليه وسلم ( الذهب بالذهب والفضة بالفضة .. إلى أن قال مثلاً بمثل سواءاً بسواء يداً بيد فإن اختلفت هذه الأصناف فبيعوا كيف شئتم إذا كان يداً بيد ) (2).   فإذا كان بيع العملات من باب بيع الجنس بغير جنسه فلابد لذلك من شروط وهي : الحلول . التقابض في مجلس العقد . وبناءً على ذلك فإنه متى توافرت هذه الشروط صحت عملية بيع وشراء العملات الأجنبية (3) . 2-  عمليات الصرف الآجلة :      وهي عقود على بيع وشراء وصرف يجرى تسليمه في المستقبل بناء على ثمن متفق عليه في الحال (4) .        وهذا يعني أن عميل المصرف يتعاقد على شراء عملة أجنبية على أن يستلمها بعد مدة يتفق عليها وهي في العادة من شهر إلى ثلاثة أشهر ، والعكس ممكن عند التعاقد على البيع (1) . استخدامات الصرف بالسعر الآجل : 1-  تستخدم عمليات الصرف بالسعر الآجل لإجراء الصفقات الوقائية ضد التقلب في أسعار العملات . 2-  إنها تخدم أولئك الذين يتبعون أسعار الفائدة في مراكز العملات المختلفة كي يستثمروا أموالهم في المركز الذي يعطي أعلى الأسعار .    ويعتمد الفرق بين سعر الصرف الآجل وسعر الصرف العاجل على سعر الفائدة فإذا كانت نسبة الفائدة التي يحصل عليها تجار العملة في الخارج أكثر من نسبة الفائدة في الداخل فإنهم يقومون ببيع سعر الصرف الآجل أقل من سعر الصرف العاجل والعكس صحيح حيث أن نسبة الفائدة التي تعطى للودائع بالخارج إذا كانت أقل من سعر الفائدة في الداخل فإنهم يشترطون سعر صرف آجل مرتفع عن سعر الصرف العاجل بمقدار الفرق بين سعري الفائدة في الداخل والخارج (2) . الحكم الشرعي لعمليات الصرف الآجل :   تتحدد أسعار بيع وشراء الصرف الآجل بناء على أسعار الفائدة حيث يتبين أن فرق السعر الآجل عن السعر العاجل يمثل فرق الفائدة بين العمليتين.  وبما أن أسعار الصرف بالسعر الآجل تقوم على الفائدة فإنها تعتبر من الربا المحرم شرعاً .  وهناك بسبب آخر يقتضي عدم شرعية هذه المعاملة وهو فقدان شرط من شروط الصرف وهو التقابض حيث يتم البيع على أساس التسليم المؤجل وهذا يعني أن العقد عقد فاسد (1) . خامساً : الاختيارات Options : معنى الخيار : 1-  في اللغة : جاء في مختار الصحاح : الخيار بالكسر خلاف الإشداد ، وهو أيضاً الاسم من الاختيار وخيره بين الشيئين أي فوض إليه الخيار. 2-  في الاصطلاح الشرعي : يريد الفقهاء به معنى يقترب من المعنى اللغوي وهو : أن يكون لأحد العاقدين أو كليهما الحق في اختيار أحد الأمرين – إما إمضاء العقد وتنفيذه ، وإما فسخه ودفعه من أساسه (2) .   كما تم تعريف الخيار :      بأنه عبارة عقد مقابل ثمن يدفعه مشتريه يخوله إما أن يختار شراء ما تضمنه ذلك العقد الذي يحدد تحديداً دقيقاً نوع المشترى وثمنه والأجل الذي يستعمل في هذا الحق ومكان التسليم أو أن يتركه .      إذن الاختيار عبارة عن عقد يتم فيه التبادل بين حق مجرد لشراء أو بيع كمية محددة في زمن محدد مقابل سلعة تم تحديدها ووصفها بصورة دقيقة مقابل ثمن محدد ، وهذا الحق إنما هو إرادة ومشيئة ، ويكفى الحصول عليها عند التنفيذ فقط . ويتحدد ثمن الاختيار بالنظر إلى بعض المتغيرات منها : -  سعر السلعة المذكورة في العقد . -  طول الفترة الزمنية المحددة في العقد . -  توقعات تقلبات الأسعار التي يقع عليها الشراء أو البيع . وتتنوع الخيارات إلى عدة خيارات وهي 1-  خيار الشراء :   وهو أن يعطي الحق للمشتري بشراء الأوراق المالية المتعاقد عليها أو يمتنع عن ذلك مقابل دفع مبلغ معين لمالك الأسهم لقاء منحه إياه هذا الحق (1) . 2-  خيار البيع :   وهو عقد يعطي الحق للبائع في بيع عدد من الأسهم بسعر محدد مسبقاً وذلك خلال فترة زمنية محددة (2) . حكم الخيارات        إن التكييف الفقهي للخيار كما يرى أحد المهتمين بهذا الأمر هو أنه أقرب للقمار فكل بائع أو مشتري لحق الخيار يربط نفسه بتقلبات السوق إما لفائدته أو ضده (3) . وأن هذا الأمر فيه إهدار للوقت وذلك لأن الأمر لا يعدو أن يكون أكثر من مجرد مقامرة على وقائع غيبية يخسر فيها طرف ويكسب فيها طرف آخر (4) .        ويتبين من خلال دراستنا هذه ومن خلال ما كُتب عن عقد الخيار أنه عقد غير صحيح لا يجوز للبنوك الإسلامية التعامل بها . وذلك للاعتبارات التالية: 1-  أن الاتفاق على الحصول على الخيار لقاء ثمن الخيار ليس عقداً لأنه يفتقد محل العقد المعتبر شرعاً . 2-  أن الثمن المبذول لأحكام هذه المواعدة التي يراد لها الحصول على إيجاب ملزم باعتباره شطر العقد يعتبر أكلاً للمال بالباطل لأنه لم يدفع لتحقيق أو توثيق الشراء بل هو ثمن الاختيار والذي لا يعتبر جزءً من ثمن المبيع كالأسهم أو غيرها (1) . 3-  الغرر والجهالة التي تكتنف هذا التنوع من التعاقد . سادساً : أذونات الخزانة Treasury Bills : تمثل أذونات الخزانة أوراقاً مالية قصيرة الأجل لا يزيد تاريخ استحقاقها عن سنة (2) وهي من أدوات الدين العام قصير الأجل والتي تصدرها الحكومة من أجل تمويل إنفاقها (3) . وتعتبر أذونات الخزانة وسيلة لاقتراض المال لآجال قصيرة (من ثلاثة أشهر إلى أقل من العام ) وتقوم البنوك التقليدية بشراء معظم أذونات الخزينة وتحتفظ بها كجزء من نسبة الأصول الاحتياطية (4) . وأذونات الخزانة العامة لا تدفع عليها فوائد محددة وإنما العائد من ملكيتها يتمثل في الفرق بين سعر الشراء والقيمة الإسمية لإذن الخزانة عند تاريخ الاستحقاق ، وهذا يعني أن بيعها يتم بأسلوب الخصم Discounting فعلى سبيل المثال إذا كانت القيمة الإسمية لإذن الخزانة 100.000 ريال بعد سنة فإنه سعر الشراء مثلاً قد يكون 95.000 وبالتالي فإن سعر الشراء يحدد معدل الفائدة على هذه الأذونات . وفي أمريكا يصدر إذن الخزانة كورقة مالية في حدود 1.000 دولار ولمدة تتراوح من 13 ، 26 ، 52 أسبوع ويتم شراؤها بسعر أقل من قيمتها الإسمية ويستفيد المستثمر من فرق السعر وهي غالباً ما تصدر بواسطة البنك الفيدرالي الأمريكي وتباع في شكل شهادات مدفوعة الضريبة (1) . وتتميز أذونات  الخزانة بسهولة التصرف فيها دون أن يتعرض حاملها لخسائر رأسمالية فيهي تعتبر من أقل أدوات سوق النقد خطورة من الناحية الاستثمارية حيث أن احتمال إفلاس الدولة ضعيف جداً . ولذلك فإن البنوك التقليدية تقبل على الاستثمار في هذه الأذونات نظراً لأن الحد الأدنى للاستثمار في هذه الأذونات في العادة عالياً لا يستطيع معه صغار المستثمرين الدخول فيه . وتعتبر كذلك من أكثر أوراق سوق النقد سيولة وذلك (2)  لكبر التعامل بها وسهولة إعادة تداولها في السوق الثانوية . ويمثل الفرق بين سعر البيع والقيمة الأسمية الربا المقطوع على الورقة وهذا يعني أن التعامل بأذونات الخزانة من الربا المحرم في الشريعة الإسلامية والتي لا يجوز للبنوك الإسلامية التعامل بها . الاستثمار قصير الأجل في البنوك الإسلامية Short Term Investment in Islamic Banks إعداد سعيد بن حسين بن علي المقرفي

مفهوم الاستثمار
عاجل

مفهوم الاستثمار

مفهوم الاستثمار الاستثمار لغة : الثمر : حمل الشجر وأنواع المال والولد . واثمر الشجر : خرج ثمره ، وثمر الشجر وأثمر صار فيه الثمر (1) . وقال أبو حنيفة : أرض ثميرة كثيرة الشجر ، وشجرة ثميرة ، ونخلة ثميرة مثمرة ، وقيل هما الكثيراً الثمر والجمع : ثمرُ . والثمر : الذهب والفضة حكاه الفارسي يرفعه إلى مجاهد في قوله عز وجل «وَكانَ لَهُ ثَمَرُ»(2) . والثمر : المال المثمر ، وقرأ أبو عمرو : وكان له ثمر ، وفسره بأنواع المال، وثمر ماله : نماه ، يقال ثمر الله مالك أي كثره وأثمر الرجل : كثر ماله (3) . واستثمر ماله استثماراً : طلب أن ينمو ، أي طلب الثمر من المال بتنميته ، وبمنظور اقتصادي فإن هذا تشغيلاً للمال بهدف زيادته وتنميته أكثر . وقد ورد في تعريف كلمة Investment بأنها الاستثمار أو مال مستثمر وInvestor بمعنى مستثمر أو مشغل للمال (4) . االاستثمار إصطلاحاً :      يعتبر لفظ الاستثمار من المصطلحات الوليدة حديثاً في علم الاقتصاد المعاصر ، ويعتبر الاستثمار معياراً للأداء الاقتصادي وجزءً مهماً من الناتج القومي . ويمكن في هذا السياق أن نقول بأن الاستثمار هو إضافات صافية خلال فترة زمنية معنية إلى : 1-  سلع الاستثمار الدائمة كالمكائن والآلات والمعدات إلى سلع الإنتاج الرأسمالية . 2-  الإنشاءات السكنية وأبنية المشاريع . 3-  المخزون السلعي (1) .     ويمكن أيضاً أن نعرّف الاستثمار اصطلاحياً على أنه : الإنفاق على الأصول الرأسمالية خلال فترة زمنية معينة ، وعلى هذا الأساس يكون تعريف الاستثمار هو الإضافة إلى أصول المؤسسة وتشمل العدد والآلات والمباني والأثاث ووسائل النقل وطرق الموصلات زائداً الإصلاحات الجوهرية "Significant" التي تؤدي إلى إطالة عمر الآلات وغيرها من الأصول أو إلى زيادة إنتاجيتها فهو بذلك يعتبر الزيادة الصافية في رأس المال الحقيقي للمجتمـع (2) .    وقد نفهم أيضاً بأن الاستثمار : إرتباط مالي بهدف تحقيق مكاسب يتوقع الحصول عليها على مدى مدة طويلة من الزمن في المستقبل (3) .        فالاستثمار بهذا المعنى إذن نوع من الإنفاق ولكنه إنفاق على أصول يتوقع منها تحقيق عائد على مدى فترة طويلة من الزمن وذلك يشابه ما يطلق عليه البعض اصطلاح «إنفاق رأسمالي» تمييزاً له عن المصروفات التشغيلية أو المصروفات الجارية .        وهذه الأخيرة يقصد بها التي تتم بصفة دورية مثل الأجور والمرتبات والصيانة وشراء المواد الخام .        والإنفاق الرأسمالي يحوي مجموعات ثلاث وهي : أ-   مشروعات جديدة . ب- مشروعات استكمال . ج-  مشروعات إحلال وتجديد .(1)        وإن كلمة الاستثمار من الكلمات التي يمكن استخدامها على معان متعددة ومنها استخدامها بمعنى توظيف النقود لآجال مختلفة أو بالتقييد في التوظيف طويل الأجل نسبياً أو تستخدم بخصوص توظيف النقود في أوراق مالية أو في مجال الشركات .        وقد عرف الاستثمار في معجم المورد بأنه تثمير أو توظيف الأموال وقد عرفه معجم أكسفورد ( إنجليزي – العربي ) بأنه أي توظيف للنقود لأي أجل بل عرفه الكثيرون بأنه يشمل جميع الآجال ومنها القصير الآجل (2) . الاستثمار قصير الأجل في البنوك الإسلامية Short Term Investment in Islamic Banks  إعداد سعيد بن حسين بن علي المقرفي

أهداف قائمة التدفقات النقدية
القوائم المالية

أهداف قائمة التدفقات النقدية

أهداف قائمة التدفقات النقدية الهدف الأول لقائمة التدفقات النقدية هو توفير معلومات عن المتحصلات النقدية والمدفوعات النقدية عن فترة محدده ، والهدف الثاني توفير معلومات وفقا للأساس النقدي من أنشطة التشغيل ، وأنشطة الاستثمار ، وأنشطة التمويل ، المعلومات التي توفرها قائمة التدفقات النقدية إذا تم استخدامها مع الإفصاح المرتبط بها والقوائم المالية الأخرى يجب أن تساعد المستثمرين والدائنين وغيرهم في: تقييم مقدرة المنشأة الاقتصادية على توليد تدفقات نقدية موجبة في المستقبل .  تقييم مقدرة المنشأة الاقتصادية على الوفاء بالتزاماتها ومقدرتها على توزيع أرباح ، والحاجة للحصول على تمويل خارجي .  تقييم أســباب الاختلافــات بين صافــى الدخــل ( من واقع قائمة الدخـل ) والتدفقــات النقدية ( المتحصلات والمدفوعات ) المرتبطة ( من واقع قائمة التدفقات النقدية ) .  تقييم الآثار على المركز المالي للمنشأة الاقتصادية لكل من العمليات الاستثمارية والتمويلية النقدية وغير النقدية خلال الفترة . كما تعتبر قائمة التدفقات النقدية مفيدة في الاجابه على العديد من الأسئلة التي تثور في أذهان الدائنين والمستثمرين والتي تعتبر سهله ولكنها على جانب كبير من الأهمية ، ومن الأمثلة على هذه الأسئلة ما يلي : من أين أتت النقدية خلال الفترة ؟  فيما استخدمت النقدية خلال الفترة ؟  ما هو مقدار التغير في النقدية خلال الفترة ؟ تبيان صافى الزيادة أو النقص في النقدية يعتبر مفيدا نظرا لأن المستثمرين والدائنين وغيرهم من الأطراف المهتمة بالمنشأة يرغبون في أن يعرفون وأن يكون بمقدورهم أن يتفهموا ماذا يحدث لأكثر موارد المنشأة سيوله - النقدية. كما تساعد قائمة التدفقات النقدية في توضيح كيف يكون من الممكن أن تبين المنشأة صافى خسارة ويكون بإمكانها في نفس الوقت القيام بإنفاق رأس مالي ضخم ، أو توضح ما إذا كانت الشركة قد أصدرت أو سددت سندات أو أصدرت أو استعادت أسهما عاديه أو كلاهما خلال الفترة . ومثل هذه المعلومات يمكن استنتاجها عن طريق فحص بعض القوائم المالية الأخرى، ولكن قائمة التدفقات النقدية هي المكان الذي يتم فيه تلخيص جميع العمليات التي تؤثر في النقدية .   متطلبات إعداد قائمة التدفقات النقدية العلاقة بين قائمة الدخل وقائمة التدفقات النقدية الفرق بين قائمة الدخل وقائمة التدفقات النقدية