معيار رقم 34 - 2020 - الاستثمار العقاري

العقار في مصر من أهم أوعية الاستثمار للشركات والأفراد. وكثير من الشركات تمتلك مباني أو أراضي لا تستخدمها في نشاطها، بل تؤجرها أو تنتظر ارتفاع قيمتها. ويعالج معيار المحاسبة المصري رقم 34 «الاستثمار العقاري»، المقابل لـ IAS 40، هذه العقارات بقواعد خاصة تميزها عن الأصول الثابتة والمخزون.

ما الاستثمار العقاري؟

عقار (أرض أو مبنى أو جزء منه أو كلاهما) يحتفظ به لتحقيق إيجار أو زيادة رأسمالية أو كليهما. ولا يشمل:

• العقار المستخدم في الإنتاج أو التوريد أو الإدارة: أصل ثابت وفق المعيار المصري 10.
• العقار المعد للبيع في النشاط العادي: مخزون، كوحدات شركات التطوير العقاري، وفق المعيار المصري 2.
• العقار المؤجر لطرف آخر بعقد تأجير تمويلي: يعالج وفق معيار الإيجار لدى المؤجر.

نموذجا القياس

يتيح المعيار الدولي الاختيار بين نموذج القيمة العادلة ونموذج التكلفة. وقد اعتمدت النسخ المصرية تاريخيًا نموذج التكلفة مع الإلزام بالإفصاح عن القيمة العادلة، مع تطورات لاحقة في الخيارات المتاحة، فيرجع إلى النص المطبق حاليًا. ويعرض موضوع IAS 40 العقارات الاستثمارية مقارنة رقمية بين النموذجين.

في نموذج التكلفة

• يقاس العقار بالتكلفة ناقص مجمع الإهلاك والاضمحلال.
• تهلك المباني، ولا تهلك الأرض.
• يفصح عن القيمة العادلة، وطريقة تحديدها، ومدى الاستعانة بمقيم مستقل مؤهل.

التحويلات

ينقل العقار من وإلى الاستثمار العقاري فقط عند تغير في الاستخدام له دليل، مثل:

• بدء الاستخدام الذاتي: من استثمار عقاري إلى أصل ثابت.
• بدء التطوير بغرض البيع: من استثمار عقاري إلى مخزون.
• انتهاء الاستخدام الذاتي وبدء التأجير: من أصل ثابت إلى استثمار عقاري.

وفي نموذج التكلفة، يتم التحويل بالقيمة الدفترية دون تغيير.

مثال محسوب: تحويل مبنى إداري

شركة مصرية نقلت إدارتها إلى مقر جديد في 1 يوليو، وأجرت مبناها القديم بالكامل لشركة أخرى بإيجار سنوي 1,800,000 جنيه. تكلفة المبنى القديم 20,000,000 جنيه (منها أرض 5,000,000)، وعمر المبنى الأصلي 50 سنة، ومر منه 10 سنوات حتى 1 يوليو. القيمة العادلة في نهاية السنة 32,000,000 جنيه. والشركة تطبق نموذج التكلفة.

• الإهلاك السنوي للمبنى = (20,000,000 − 5,000,000) ÷ 50 = 300,000 جنيه
• مجمع الإهلاك في 1 يوليو = 300,000 × 10 = 3,000,000
• القيمة الدفترية المحولة = 20,000,000 − 3,000,000 = 17,000,000 جنيه
• إيراد الإيجار للنصف الثاني = 1,800,000 × 6/12 = 900,000 جنيه
• الإهلاك يستمر بالمعدل نفسه: 300,000 للسنة كلها، نصفها كأصل ثابت ونصفها كاستثمار عقاري
• القيمة الدفترية آخر السنة = 17,000,000 − 150,000 = 16,850,000 جنيه
• يفصح عن القيمة العادلة 32,000,000 جنيه

من ح/ استثمارات عقارية 20,000,000
ح/ مجمع إهلاك المباني 3,000,000
إلى ح/ الأصول الثابتة - مبان وأراض 20,000,000
ح/ مجمع إهلاك الاستثمارات العقارية 3,000,000

الإفصاحات

النموذج المطبق، ومعايير التمييز عند الصعوبة، وإيرادات الإيجار والمصروفات التشغيلية المباشرة، وتسوية القيمة الدفترية، والقيمة العادلة. ولزكاة العقارات المؤجرة راجع زكاة تأجير العقارات.

الأسئلة الشائعة

هل الأرض المحتفظ بها دون استخدام محدد استثمار عقاري؟

نعم، تعامل كاستثمار عقاري إذا لم تحدد الإدارة استخدامها، لأنها تحقق زيادة رأسمالية محتملة.

هل المبنى المؤجر لشركة تابعة استثمار عقاري؟

في القوائم المستقلة للمؤجر نعم، أما في القوائم المجمعة فيعد أصلًا ثابتًا مستخدمًا داخل المجموعة.