معيار المحاسبة الدولي رقم 40 (IAS 40) العقارات الاستثمارية

تحتفظ شركات كثيرة بعقارات لا تستخدمها في نشاطها، بل لتأجيرها أو انتظار ارتفاع قيمتها. ويعالج معيار المحاسبة الدولي 40 «العقارات الاستثمارية» هذه العقارات بقواعد مختلفة عن الأصول الثابتة، لأن قيمتها تعتمد على السوق والإيجارات لا على استخدامها في الإنتاج. ويقابله في مصر معيار المحاسبة المصري رقم 34.

ما العقار الاستثماري؟

أرض أو مبنى أو جزء من مبنى يحتفظ به المالك أو المستأجر بموجب حق استخدام، لتحقيق إيرادات إيجار أو زيادة رأسمالية أو كليهما، لا:

• لاستخدامه في الإنتاج أو التوريد أو الأغراض الإدارية: يعالج وفق IAS 16.
• لبيعه في النشاط العادي: يعالج كمخزون وفق IAS 2، كعقارات شركات التطوير العقاري.

أمثلة

• مبنى إداري مؤجر لشركات أخرى.
• أرض محتفظ بها لزيادة قيمتها دون استخدام محدد.
• مبنى تحت الإنشاء لاستخدامه مستقبلًا كعقار استثماري.

وإذا استخدمت الشركة جزءًا من المبنى وأجرت الباقي، يعالج كل جزء منفصلًا إذا أمكن بيعه منفصلًا، وإلا يكون استثماريًا فقط إذا كان الجزء المستخدم ضئيلًا.

القياس اللاحق

تختار المنشأة لكل عقاراتها الاستثمارية أحد النموذجين:

والمعايير المصرية المقابلة اعتمدت تاريخيًا نموذج التكلفة مع الإفصاح عن القيمة العادلة، فيرجع إلى النص المطبق محليًا.

مثال محسوب

اشترت شركة في بداية السنة مبنى إداريًا بـ 30,000,000 جنيه (منها أرض 6,000,000) لتأجيره بالكامل، عمر المبنى 40 سنة. وفي نهاية السنة قدرت القيمة العادلة للعقار كله بـ 33,000,000 جنيه، وبلغ إيراد الإيجار 2,700,000 جنيه.

نموذج القيمة العادلة

• مكسب القيمة العادلة = 33,000,000 − 30,000,000 = 3,000,000 جنيه في الأرباح والخسائر
• لا إهلاك
• أثر الربح = 2,700,000 + 3,000,000 = 5,700,000 جنيه

نموذج التكلفة

• إهلاك المبنى = (30,000,000 − 6,000,000) ÷ 40 = 600,000 جنيه
• القيمة الدفترية = 29,400,000، ويفصح عن القيمة العادلة 33,000,000
• أثر الربح = 2,700,000 − 600,000 = 2,100,000 جنيه

الفرق في الربح 3,600,000 جنيه بين النموذجين، وهو ما يجب أن يلاحظه المحلل عند مقارنة شركتين عقاريتين.

التحويلات

ينقل العقار من وإلى الاستثمار العقاري فقط عند تغير فعلي في الاستخدام له دليل، كبدء التأجير أو بدء الاستخدام الذاتي، لا لمجرد تغير نية الإدارة.

ولمراجعة قياسات القيمة العادلة العقارية بمثال لمعدل الرسملة راجع معيار المراجعة 545، وللمعيار المصري المعيار المصري 34 الاستثمار العقاري، وللزكاة زكاة تأجير العقارات.

الأسئلة الشائعة

هل يجوز التحول من القيمة العادلة إلى التكلفة؟

نادرًا جدًا، لأنه يصعب إثبات أنه يعطي عرضًا أفضل.

هل الفندق الذي تديره الشركة عقار استثماري؟

لا عادة، لأن الخدمات المقدمة جوهرية، فهو أصل مستخدم في النشاط.