دراسة جدوى عقار للإيجار إكسيل

سؤال «هل أشتري شقة وأؤجرها أم أضع المال في البنك؟» من أكثر الأسئلة المالية تكرارًا. والإجابة لا تكون بالإيجار الشهري وحده، بل بكل التدفقات: الرسوم والتشطيب والتمويل والإشغال والصيانة، ثم قيمة البيع في النهاية.

هذا القالب يبني جدولًا لعشر سنوات ويحسب المؤشرات التي يستخدمها المستثمرون العقاريون، لتقارنها بالبدائل.

ماذا يحتوي الملف

• المدخلات: السعر والرسوم والتشطيب ونسبة التمويل والفائدة والمدة، والإيجار والإشغال والزيادات، والمصروفات، وزيادة قيمة العقار وتكاليف البيع.
• النتائج: إجمالي الاستثمار، والقرض، وحقوق الملكية، والقسط السنوي، والعائد الإجمالي، وصافي العائد، والعائد النقدي، وتغطية خدمة الدين، وIRR، وسنة الاسترداد، وصافي الربح.
• جدول عشر سنوات: الإيجار المحصل والمصروفات وصافي دخل التشغيل وخدمة الدين والتدفق وحصيلة البيع والتدفق التراكمي.

كيف تستخدمه

1. اكتب بيانات العقار والتمويل الواقعية.
2. قدّر الإيجار والإشغال من عقارات مماثلة.
3. راجع المؤشرات وجدول السنوات.
4. جرّب سيناريو متحفظًا: إشغال 75% وزيادة قيمة أقل.
5. قارن IRR بعائد البدائل.

مثال من الملف

في المثال عقار بثلاثة ملايين مع رسوم وتشطيب، فإجمالي الاستثمار 3,340,000، منه قرض 900,000 (30%) والباقي 2,440,000 من المستثمر. صافي دخل التشغيل في السنة الأولى 279,600، فصافي العائد 8.4%، وبعد قسط القرض السنوي 214,670.48 يبقى تدفق 64,929.52 فقط (عائد نقدي 2.7%).

مع زيادة قيمة العقار 12% سنويًا تكون حصيلة البيع بعد عشر سنوات 9,084,606.01، فيصل معدل العائد الداخلي إلى 18.5%، والاسترداد في السنة 10 عند البيع. أي أن الربح هنا يأتي أساسًا من ارتفاع قيمة العقار لا من الإيجار.

ملاحظات مهمة قبل الاعتماد على النتيجة

• افتراض زيادة قيمة العقار هو الأكثر تأثيرًا والأكثر عدم يقينًا؛ جرّب قيمًا أقل.
• الدراسة قبل الضرائب ولا تشمل فترات الخلو الطويلة والإصلاحات الكبيرة.
• تغطية خدمة الدين أقل من 1.2 تعني خطرًا عند أي تراجع في الإشغال.
• صعوبة تسييل العقار تستحق علاوة عائد فوق العائد الآمن.

قوالب وأدوات مرتبطة

• قوالب خطط العمل ودراسات الجدوى
• حساب صافي القيمة الحالية ومعدل العائد الداخلي
• جدول سداد القرض
• دراسة الجدوى الاقتصادية

الملف مجاني، مفتوح الصيغ، ويعمل على إكسيل 2010 وما بعده وعلى جوجل شيتس. الخلايا الصفراء للإدخال، وباقي الخلايا معادلات محمية بدون كلمة مرور حتى لا تُمسح بالخطأ، ويمكنك إلغاء الحماية من تبويب «مراجعة». وفي الملف ورقة «تعليمات» تشرح كل خطوة.